Свой бизнес

24.02.2014

Петр Андрушевич
Испания

Петр Андрушевич

Владелец компании Costa Real (Испания)

Домик в Аликанте

Выгодно ли покупать недвижимость в Испании

Домик в Аликанте
  • Участники дискуссии:

    20
    84
  • Последняя реплика:

    больше месяца назад

О рынке недвижимости в Испании и о том, как сами испанцы пережили тяжелейший финансовый кризис — рассказ Петра Андрушевича, который много лет занимается этим бизнесом в Аликанте.
 
 
— Можно сказать, что сейчас началась светлая полоса на рынке недвижимости Испании. Все плохое, что должно было произойти, уже случилось: люди купили недвижимость по завышенной цене, понабирали кредитов и не смогли их отдать. Банки эту недвижимость отобрали, «нагнули» и разорили строительные компании. Весь этот процесс идет бурно с 2008 года и мы считаем, что в 2013 году уже закончился: все, кто могли разорились, потерпели убытки или иным образом пострадали.
 
Причем все уже отболело не только на уровне бизнес-процессов, но и в эмоциональном плане. И сейчас начинается возрождение рынка недвижимости с чистого листа. И на более низком ценовом уровне.
 
В 2013 году пошли сделки по продаже недвижимости. В первую очередь с иностранцами: они более смелые и более зажиточные, чем испанцы. Поэтому сейчас основная география сделок, это побережья и крупные города Испании. В первую очередь Барселона — одновременно и город и курорт.
 
Поскольку стало регистрироваться больше сделок с недвижимостью, то, разумеется, появилась и тенденция к повышению цен. 
 
 
У банков остался залежалый товар
 
— У вас тоже, как в Латвии, после кризиса банки стали владельцами большого количества объектов недвижимости?
 
— Испания, на мой взгляд, недальновидно и неблагородно поступила со своей строительной отраслью — с застройщиками. Вместо того, чтобы попытаться спасти этот бизнес, может быть скосив что-нибудь из долгов или продлив сроки расплаты, с ним поступили довольно жестко. «Банк, обанкроть строителя! Не прощай ему ничего! Отбери у него всю недвижимость и продай его потом за полцены!» В такую игру сыграли со строительной отраслью в Испании.
 
И в 2011-2012 годах у банков скопился огромный портфель недвижимости, от которого они сейчас избавились, распродав объекты за полцены. По сути, сейчас у них осталось всего 20% от того, что им принадлежало еще несколько лет назад. Самый залежалый товар, можно сказать.
 
— Кому продали? Ведь не конечным покупателям?
 
— Иностранным инвестиционный фондам. Недвижимость продавали сразу большими лотами. Объекты достались фондам, которые крутят пенсионные деньги и банковские вложения. Грубо говоря, тем же фондам (окей, подобным), как и те, что собственно и спровоцировали в свое время кризис.
 
Причем продажи осуществлялись по такой схеме: испанские банки создали отдельные компании, куда и сгрузили всю отобранную недвижимость. И иностранные инвестиционные фонды покупали уже сами эти компании.  Например, был такой в Испании проблемный банк, куда государство вложило больше 80 миллиардов евро. Так вот, компанию с принадлежащей ему недвижимостью купил фонд под названием Cerberus, зарегистрированный в США.
 
И уже эти фонды начали продавать недвижимость конечным покупателям, но без всякой спешки.
 
 
Инвесторские визы — слишком поздно
 
— В 2013 году у вас приняли новые законы, которые должны были стимулировать приход инвесторов-нерезидентов…
 
— Да, теперь если кто-то купил дом или квартиру стоимостью в 500 тысяч евро (или вложил миллион евро в акции испанской компании) за живые деньги (то есть без кредитов), то он получает специальную визу резидента.  Она хороша тем, что человеку не обязательно присутствовать в стране 180 дней из 360. Он может долго отсутствовать.
 
— Разве не было подобных законов раньше?
 
— До этого тоже давали вид на жительство за инвестиции в недвижимость и в бизнес. Но совершенно «в ручном режиме» — на усмотрение властей и в час по чайной ложке. Это совсем другое дело, нежели если вид на жительство дается автоматически. В последнем случае отказать могут только криминальным элементам.
 
— Уже есть какие-то цифры, которые говорят о результатах?
 
— Цифры плачевные. Видимо, эту меру приняли слишком поздно, не вовремя, да и планка инвестиций слишком высока.
 
— Что можно купить в Испании на эти деньги?
 
— Средняя цена недвижимости в Испании (хотя, конечно, это все равно что средняя температура по больнице) —  168 тысяч евро за объект. На побережье Аликанте за 168 тысяч евро можно купить рядный домик площадью в 100 кв. метров в четырех-пяти километрах от моря. Столько же стоит и квартира в городе Аликанте площадью в 75 кв. метров. В Барселоне на квартиру от 70 кв. метров и в не самом престижном районе, нужно уже 200-250 тысяч евро. Дело в том, что есть в Испании недорогие курортные районы. Вот Аликанте — такой.
 
— Что же можно купить тогда за 500 тысяч евро?
 
— Если на побережье Коста-Бланка, то виллу площадью в 250 кв. метров с участком в восемь соток, а если в Барселоне — то стометровую квартиру в хорошем районе. А в пригороде Барселоны (30 км) виллу площадью в 180 кв. метров и с участком в 10-12 соток. То есть очень даже неплохие объекты можно купить на эти деньги.
 
— Кто предполагался объектом этого закона?
 
— Предполагались китайцы, индусы и русские. Но эффекта, повторяюсь, пока нет никакого. У меня есть непроверенная неофициальная информация, что в Москве выдано по этой программе всего двадцать виз.
 
— И почему все-таки такой провал, как считаете?
 
— Трудно сказать. Может быть, правда, слишком поздно. Андорра сделала это намного раньше. Латвия тоже ввела инвесторские визы уже давно.
 
 
Что взять с должника-британца?
 
— Но вы же говорите при этом, что сейчас возник интерес у конечных покупателей к испанской недвижимости?
 
— Но вы знаете, первые частные клиенты сейчас — это не русские миллионеры, а европейцы. Они покупают объекты стоимостью от 100 до 200 тысяч евро, и никакая виза резидента им не нужна, и знать не знают они про этот закон. Покупают, потому что сильно подешевело. Почти в два раза дешевле, по сравнению с тем, что было раньше. Очень много покупателей из Нидерландов, Бельгии, Скандинавии.
 
Изменился тип покупателя: до кризиса покупали квартиры и дома, условно говоря, британские служащие. Им это было не по карману. Они покупали на последние деньги, брали кредит в банке и тянули эту кабалу. Зря покупали, в общем. Потом вместе с кризисом у них закончились деньги, и они свою испанскую недвижимость потеряли.
 
А сейчас эту же недвижимость, но уже за половину ее прежней стоимости, покупают, условно говоря, бабушки и дедушки из Норвегии. Как только закончился кризис, они просто достали отложенные в кубышку деньги и купили.
 
Им, кстати, испанские банки и сейчас с охотой выдали бы ипотечный кредит. А вообще-то наши банки сейчас очень осторожничают с кредитами. И то сказать: отрасль до сих пор лежит на боку.
 
А вот когда испанские банки начнут раздавать кредиты направо и налево, тогда уже подтянется европейский средний класс. Продажи станут более массовыми. Надеемся, что это случится в этом году. Ну или хотя бы в следующем.
 
— Действует ли в Испании тот же принцип, что и в Латвии: когда может случиться так, что ты не только отдаешь банку квартиру, но и остаешься ему должен, потому что стоимость квартиры понизилась с момента покупки?
 
— Нет. Сейчас, когда окончательно разобрались с законодательством, такого не происходит. Но и нет такой практики, как в Америке — когда владелец квартиры, который не может выплачивать ипотеку, просто посылает банку ключи. В Испании сначала будет несколько лет судебных разбирательств, а потом суд скажет: «Так, банк! Забирай ключи. Ответчик тебе больше ничего не должен».
 
— Признаться, думала, что вот это «послать ключи по почте», это фигуральное выражение.
 
— Нет-нет. У них и в самом деле так. Все происходит быстро и просто. Поэтому и кризис закончился быстрее. И кстати, многие англичане, которые не знали испанского законодательства, тоже во время кризиса слали банкам ключ и записочку: «До свидания! Вот вам моя квартира. Всего самого наилучшего!»  А банк такой: «А поговорить? А как же реструктуризация долгов? А суд?» Но в результате все равно получалось, что никакой реструктуризации долгов у британского заемщика не было. Потому что кто у него и что отсудит, кроме этой самой испанской недвижимости? И как, интересно знать, сможет Это забрать?
 
 
Что делать, если жалко соседа
 
— Кто больше всего пострадал от кризиса — испанцы или иностранные покупатели испанской недвижимости?
 
— Думаю, все-таки испанцы. Как пострадала строительная отрасль! Ведь до сих пор в стране безработица составляет 26 процентов. Это на уровне рекорда в Евросоюзе: больше, чем в Венгрии или в Болгарии. Местных жителей сильно тряхнуло и, главное, они были совершенно не готовы к этому. Здесь же с конца тридцатых годах экономика шла только вверх! Выросло четыре поколения людей, которые привыкли, что все только дорожает. Что жизнь становится только лучше! 
 
— В чем выражалось это потрясение?
 
— Вообще для психологов и адвокатов кризисные времена стали просто именинами сердца. Строем ходили к психотерапевтам работники строительных компаний. А для банковского персонала устраивались специальные курсы: «Что делать, если ты уговорил соседа купить дом, а теперь он разорен, и оказался на улице и тебе этого соседа очень жалко». Были и самоубийства. Немного, но они были. Директора строительных корпораций выпрыгивали из окон.
 
Спасло то, что здесь в принципе живут очень жизнерадостные и оптимистичные люди. Окажись в подобной ситуации Финляндия или Япония, думаю, полстраны бы уже харакири себе сделало. А здесь люди отходчивые. Говорю же, все уже в прошлом.
 
Или это просто климат такой?..
 
 
 
Вопросы задавала Оксана Мигунова.
 
 

 
О себе
 
Родился я в Петербурге, где окончил испанскую школу, ныне Гимназию Сервантеса. В молодости начинал в журналистике еще в Ленинграде, корреспондентом в газете «Смена» и на радио; в институте выучился профессии инженера-электронщика.
 
На исходе социализма искал себя, как и большинство, в самых разных сферах деятельности. Поработал в туризме гидом по Питеру, потом с единомышленниками создал издательство на Невском проспекте. С партнерами на себе полулегально привезли тогда из Финляндии второй в СССР компьютер Apple Macintosh и один из первых цветной лазерный принтер. На них из типографий водили смотреть экскурсии. Понял одно — мне надо заниматься бизнесом.
 
В 1994 году переехал в Испанию — в командировку на год — поднимать туристический бизнес, да так увлекся что и остался насовсем. Потом, накопив опыт и капитал занялся более спокойным делом — операциями с недвижимостью. В середине нулевых годов активно участвовал в становлении всемирного движения соотечественников, потом дал дорогу другим. Кроме недвижимости, работал в банковском бизнесе в Испании. Создал и развил две русских газеты в Испании.
 
В последние пять лет увлекся виноделием, приобрел свою bodega в престижном регионе Priorat в Каталонии. Очень люблю путешествовать. Считаю, что надо смотреть на вещи свежим взглядом, во всем сомневаться и уметь удивляться каждый день.

Подписаться на RSS рассылку
Наверх
В начало дискуссии

Еще по теме

Александр Гильман
Латвия

Александр Гильман

Механик рефрижераторных поездов

Как я был домовладельцем

Записки бывшего мироеда. Окончание

Александр Гильман
Латвия

Александр Гильман

Механик рефрижераторных поездов

Как я был домовладельцем

Записки бывшего мироеда. Продолжение

Александр Гильман
Латвия

Александр Гильман

Механик рефрижераторных поездов

Как я был домовладельцем

Записки бывшего мироеда

Елена Корджева
Латвия

Елена Корджева

Глава компании-риэлтора Ekocentrs

Продается девственность

Дорого

RAIL BALTICA КАК СМЫСЛ СУЩЕСТВОВАНИЯ ЛАТВИИ

Вы случайно на пол ставки PRщиком к проекту не пристроились?))Жаль,что не ответили,какой пассажиропоток будет в день.Какой грузопоток..Хотя,косвенно ответили-проект себя не окупит.

Прозападные СМИ готовят почву для «майдана» в Беларуси

А у народа промышленность есть? Это что-то неслыханное в истории и в экономике.

БЕЛАРУСЬ: страна где Верховный Совет победил

Тратить полчаса на просмотр Дюкова? Если ему есть что сказать, пусть кратко изложит словами.

«Мы, дети, голодали». Нацистская оккупация Латвии глазами выжившего узника «Саласпилса»

Стало быть, не прочли по ссылке.

О лжи поверхностной и глубинной

уж не понимаю, почему. =========== Полагаю, из-за "наглой хитрой морды." (C) Я лишь хотел Гильману продемонстрировать то, в чем он клеймит латышей. Он трусливо слинял - как обыч

Мы используем cookies-файлы, чтобы улучшить работу сайта и Ваше взаимодействие с ним. Если Вы продолжаете использовать этот сайт, вы даете IMHOCLUB разрешение на сбор и хранение cookies-файлов на вашем устройстве.